LQCM - Logement à Qualité et Coût Maîtrisés (1996-2001)

En 1996, « Logement à Qualité et Coût Maîtrisés » (LQCM) est lancé sur le constat que le parc social ne parvenait plus à accueillir une part de plus en plus importante de la population à laquelle il était destiné.

Il était ainsi demandé de repenser globalement la production du logement social afin de constituer une offre diversifiée qui maintiendrait un niveau équivalent de prestations et de performances, tout en diminuant la quittance loyer + charges de 15 à 20% en regard de la moyenne habituelle des opérations.

La consultation se plaçait dans une perspective d’amélioration globale du produit final, en s’attaquant à toutes les composantes du coût final. A cet effet, il s’agissait d’ouvrir le champ d’investigation à la combinatoire de l’ensemble des innovations architecturales, sociologiques et techniques. La combinaison des efforts de l’ensemble des acteurs, depuis l’amont (aménagement) jusqu’à l’aval (maintenance), était ainsi recherchée afin d’atteindre l’objectif visé.

14 démarches représentant 47 opérations accompagnées d’études et de recherches seront menées dans le cadre de ce programme que Villa Urbaine Durable prolongera à partir de 2001 sous plusieurs aspects : collaboration entre maîtres d’ouvrage et collectivités locales, coût global des opérations, mixité, insertion urbaine, développement durable.

Contact : Christophe Perrocheau


Lancement de l’action


Démarches et opérations expérimentales LQCM

[1. LQCM - DÉMARCHE OSMOSE]
 Clermont Ferrand / La Cartoucherie (63) : 55 logts individuels
 Coubon / La Plaine de Gour (43) : 16 logts individuels
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[2. LQCM - DÉMARCHE WEB QIH]
 Caen / Beaulieu-Cazin (14) : 28 logts collectifs
 Gisors (27) : 47 logts collectifs
 Petit-Quevilly (76) : 32 logts collectifs
 Rouen / Barbey d’Aurevilly (76) : 34 logts collectifs
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[3. DÉMARCHE LQCM Bretagne]
 Quimper / Braden (29) : 51 logts collectifs
 St Malo / la Fontaine au Bonhomme (35) : 15 logts collectifs
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[4. LQCM - DÉMARCHE Qualitel Eco]
 Anneyron / Les Cantarelles (26) : 13 logts collectifs
 Portes les Valences / Voltaire (26) : 16 logts collectifs + 4 logts individuels
 Romans / La Martinette (26) : 12 logts collectifs + 4 logts individuels
 Saint-Sorlin en Valloire (26) : 12 logts individuels
 Valence / Didier Daurat (26) : 24 logts collectifs
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[5. LQCM - DÉMARCHE Désinence]
 Beauvais Manufacture (60) : 82 logts collectifs dont 46 LQCM
 Clermont de l’Oise - Avenue des Déportés (60) : 30 logts collectifs
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[6. LQCM - DÉMARCHE Les Vivades]
 Cauchy à la Tour (62) : 16 logts individuels
 Méricourt / Pasteur (62) : 17 logts individuels
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[7. LQCM - DÉMARCHE Schéma Directeur de Projet]
 Aix les Bains / Marlioz (73) : 47 logts collectifs
 Chambery / Covet (73) : 54 logts collectifs
 Domène / Pré Bouchet (38) : 36 logts collectifs
 Lyon-Jean XXIII (69) : 39 logts collectifs dont 24 LQCM
 Meyzieu / Gravier Blanc (38) : 28 logts semi-collectifs + 6 logts individuels
 Saint-Priest / A. France (69) : 33 logts collectifs
 Villeurbanne / Songieu (69) : 24 logts collectifs
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[8. LQCM - DÉMARCHE Trait d’Union]
 Ars s/Formans / Les Lauriers (01) : 15 logts collectifs + 5 logts individuels
 Courtes-Lescheroux St Julien (01) : 12 logts individuels]
 Le Creusot-La Marolle (71) : 4 logts collectifs + 6 logts individuels
 Montceau les Mines-La Sablière (71) : 10 logts individuels
 Ouroux s/Saone / Les Ruettes Niquain (71) : 6 logts individuels
 St Gengoux de Scisse (71) : 4 logts individuels
 St Remy (71) : 12 logts individuels
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[9. LQCM - DÉMARCHE 3 maîtres d’ouvrage, 3 projets]
 Reims / Gershwin (51) : 50 logts collectifs
 Reims / Esmeralda (51) : 24 logts collectifs dont 12 LQCM
 Reims / Maucroix (51) : 15 logts collectifs
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[10. LQCM - DÉMARCHE 4 acteurs pour un habitat de qualité]
 Harly / Contoy (02) : 36 logts collectifs
- Laon / les Epinettes (02) : 18 lots collectifs + 4 logts individuels
 Seraucourt / Antoine Crozat (02) : 15 logts individuels
 Wassigny / les Accacias (02) : 15 logts individuels
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[11. LQCM - DÉMARCHE Demain mon Logement]
 Roubaix / Bayard Labruyère (59) : 17 logts collectifs
 Roubaix / Maubeuge Rocroi (59) : 20 logts collectifs
 Roubaix / Richard Lenoir (59) : 17 logts collectifs
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[12. LQCM - DÉMARCHE Habiter Aujourd’hui]
 Castelginest / Les Capitelles (31) : 50 logts coll. et indiv. dont 24 LQCM
 Crégy les Meaux / Coteaux-Canal (77) : 75 logts collectifs
 St Quentin / Zone Franche (02) : 36 logts collectifs
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[13. LQCM - DÉMARCHE La qualité au moindre coût, une question de méthode]
 Talence-Peylanne (33) : 72 logts collectifs
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[14. LQCM - DÉMARCHE Des petites résidences de qualité à loyer et charges maîtrisés]
 Longueau (80) : 32 logts collectifs + 4 logts individuels
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Recherches

Paul Wallez et H. Barry, CRESGE, mai 2001 Mesurer l’intérêt et la portée des opérations LQCM impliquait de prendre en compte les résultats d’une telle politique pour l’habitant, en introduisant la notion d’exigence de qualité. Dans cette perspective, la recherche articule trois notions : celle de la qualité d’usage, que l’on définit ici par le confort, la commodité de l’habitat, la régularité des prestations et la stabilité des coûts ; la dimension urbaine, qui est au centre des préoccupations : choix des terrains, acteurs mobilisés, implantation et accueil de la population concernée, qu’elle soit nouvelle ou déjà résidente dans le secteur ; l’urbanité qui est sollicitée par les deux dimensions qui structurent l’implantation : celle du système de relations, du voisinage, de la proximité et celle de “ communauté ”, fondée sur les services et échanges de services, qui sous-tend les modes d’implantations et les choix résidentiels des habitants. Christian Moley, décembre 2000 A la base de cette recherche, une interrogation : comment la conception concilie-t-elle la qualité et la « rationalité » ? Cette notion renvoie à la globalité de la démarche en quête d’économie, ainsi qu’à ses conséquences sur l’espace et les formes de l’habitat. Différents principes de rationalité présumés favorables à l’économie du projet sont ici confrontés, en montrant en quoi ils peuvent aller dans le sens de la qualité et/ou la contrarier. Maurice Chevalier, Stratégie et Territoire, décembre 2000 Cette recherche porte sur les processus de conception et de réalisation d’opérations expérimentales LQCM. Elle est centrée sur ces processus et les dispositifs associant les partenaires, en mettant l’accent sur la place centrale du maître d’ouvrage par rapport à la maîtrise d’œuvre. Anne Faure, Arch’urba, août 2000 Cette recherche est une analyse à caractère historique des opérations expérimentales de logement social antérieures à LQCM ; il s’agissait de comparer les solutions répondant à l’objectif de qualité et de faire émerger les solutions réutilisables. L’analyse porte sur une dizaine de sites liés à quatre programmes expérimentaux : " Jeu de construction ", lancé en 1972 ; les " Modèles Innovation " qui ont encadré la production de nombreux logements entre 1972 et 1975 ; " Conception et Usage de l’habitat ", engagé en 1984 ; et enfin LQCM, lancé en 1996. L’évolution du référentiel administratif a été confrontée à l’avis des habitants, en utilisant les études d’évaluation de l’époque ainsi que 70 entretiens réalisés en 1999 dans les différents sites. Lydie Laigle, CSTB, juin 2000 L’axe central de ce travail était d’étudier, dans les réflexions et les opérations réalisées dans le cadre du programme LQCM, la place des problèmes liés à la régulation thermique du bâti, aux modes de fourniture d’énergie, à l’installation des appareils et systèmes de chauffage et aux modes de maîtrise des consommations d’énergie par les habitants. Quelles démarches innovantes, sur le plan technique, mais aussi socio-économique et partenarial, ont été menées ? Il s’agissait entre autres de se demander de quelle façon les concessionnaires d’énergie et les habitants avaient été associés à la définition des actions à mener. Ont-ils été consultés par les maîtres d’ouvrage, dans quels domaines, à quels moments et dans quels buts ? Nicole Kerhuel, GERU, juin 2000 Cette recherche est plus particulièrement centrée sur l’analyse des approches innovantes pour maîtriser les charges locatives de l’habitat social à travers la conception et la gestion d’opérations neuves. Elle se positionne donc à l’articulation de la conception technique, des modes de gestion, des pratiques de répartition des charges et de l’implication de l’usager, qui tous concourent à atteindre l’objectif visé.

Études

Jacotte Bobroff, LATTS-ENPC, 2003 Dressant le bilan de LQCM, cette étude se structure autour des trois grands thèmes qui ont animé les débats et la réflexion générale autour du programme : quelles conditions réunir pour parvenir à une meilleure connaissance de la demande ? Comment traduire cette demande, en regard des exigences d’usage ? Quelles sont les conditions de reproductibilité des acquis ? Josette Sampieri, Avec +, 2002 Ce travail présente sous forme de tableaux les éléments descriptifs et de coûts des opérations LQCM en les comparant aux moyennes nationales. Jean-Michel Rabrait, Apogée, 2002 Ce bilan cherche à vérifier si l’objectif de la démarche LQCM de réduire les charges et les loyers a été atteint dans les opérations réalisées à la suite de la consultation. Il porte sur 33 des 47 opérations terminées et 938 logements. Lydie Laigle, CSTB, 2002 Cette étude rend compte des données obtenues sur les loyers et les charges effectives des opérations LQCM de trois maîtres d’ouvrage dont les stratégies s’attachaient à une meilleure gestion des charges. L’analyse qualitative dégage, dans un premier temps, les enseignements et pointe les difficultés observées, en regard des stratégies développées par les bailleurs. Puis elle s’attache aux modes de calcul et de répartition des charges, aux disparités dans les niveaux de consommation rapportés aux modes d’habiter et à la complexité des installations. Michel Teule, Cerfise, avril 2000 La perspective à partir de laquelle ce travail observe les opérations LQCM est celle de la stratégie patrimoniale des organismes HLM : ces choix orientent la production neuve, la requalification de l’existant et les pratiques de gestion avec, en arrière plan, une interrogation sur l’existence ou non de démarches prospectives quant au devenir des marchés locaux du logement et des territoires urbains. Josette Sampieri, Avec +, octobre 1999 L’objectif de ce travail était de comparer huit opérations, LQCM ou non, dans un contexte où l’appauvrissement de la clientèle la plus modeste du secteur locatif social et la concurrence accrue du secteur privé, dynamisé par des mesures d’ordre fiscal et social, modifiaient le cadre concurrentiel traditionnel entre secteurs aidé ou non. Il s’agissait aussi de mesurer le potentiel d’innovation que peut porter un programme dont le principal objectif était de parvenir à une maîtrise extrêmement serrée des coûts.

Colloques


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