La demande foncière et immobilière des activités productives : Quelle prise en compte par les territoires urbains ?

LA DEMANDE FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DES ACTIVITÉS PRODUCTIVES : QUELLE PRISE EN COMPTE PAR LES TERRITOIRES URBAINS?
Les cas de l’Ile de France et de Valence Romans Agglo

CEREMA Territoires et Ville, Laboratoire PACTE-Université Grenoble Alpes, Institut Paris Région

Objectifs de la recherche

Cette recherche s’inscrit dans la suite d’un premier travail conduit pour le Puca et l’Institut CDC pour la recherche (Maintenir et développer les activités productives en ville : Le rôle de l’action publique et des acteurs privés ayant mis en évidence les difficultés pour les entreprises et pour la puissance publique à ajuster leur stratégie respective pour assurer « l’atterrissage territorial » des activités productives. Il est apparu que, quel que soit le contexte (même fortement impacté aujourd’hui par la pandémie) la question foncière est un invariant de cette problématique. Surtout, ce premier travail a montré qu’un indicateur clé, « la charge foncière admissible », récurrente dans les discours des acteurs économiques, ne faisait pas consensus ou, plus surement, était l’inconnue de l’équation à résoudre, à savoir où et comment maintenir de l’activité et des emplois, proposer d’autres fonciers, en accueillir de nouveaux, tout en favorisant la mixité fonctionnelle et la réduction des flux de circulation.

La question à laquelle ce projet vise à répondre est la suivante : comment définir une charge foncière admissible et partagée par l’ensemble des acteurs publics et privés pour les activités productives ? Pour y répondre, partant de l’hypothèse que la demande foncière et immobilière des entreprises ne fait pas toujours partie intégrante des stratégies publiques locales en matière de politiques foncières et d’urbanisme, la démarche s’articulera autour de trois axes :

1. la demande des entreprises : comment la qualifier compte tenu de sa diversité ?
2. la prise en compte de la demande par les collectivités locales : comment se fait-elle ? Comment est-elle intégrée dans les dispositifs de gouvernance des stratégies et des politiques urbaines ?
3. la charge foncière : se réduit-elle à un simple calcul ? Ou n’est-elle pas le résultat de processus de négociation entre plusieurs acteurs ?

L’objectif sera bien de décrypter la notion de charge foncière pour les activités productives, laquelle résulte du processus d’interactions entre propriétaire foncier, promoteur et acquéreur et de la connaissance de la demande des entreprises. Cette recherche permettra, in fine, d’acquérir une meilleure connaissance de la demande foncière et immobilière des entreprises pour aider les collectivités à ajuster leurs stratégies et leurs politiques en faveur des activités productives.

Les territoires de la recherche

Deux terrains très différents permettront d’analyser si les composantes de la demande différent entre un territoire métropolitain (l’Ile-de-France) et un territoire de ville moyenne (l’agglomération de Valence – Romans dans la Drôme). Les deux territoires partagent une même préoccupation sur le manque de foncier et d’immobilier pour les activités productives. Les territoires franciliens se caractérisent par les puissants effets d’un modèle centre – périphérie qui met le foncier économique productif à l’épreuve de pressions foncières multiples. A Valence – Romans Agglo, le positionnement de ville moyenne intermédiaire sur la Vallée du Rhône, au carrefour des axes de flux nord-sud et est-ouest, offre un potentiel de développement significatif à ce territoire qui cherche dans le même temps à préserver ses espaces fonciers agricoles et naturels pour ses activités de transformation et de production alimentaire.L’agglomération de Valence–Romans est partenaire de cette recherche par l’implication en particulier de Mourad Hader, Directeur de l’Economie et de François Monterrat, chef de projet TIGA.

La méthode

Cette recherche s’inscrit dans une perspective de recherche empirique fondée sur l’observation et l’analyse de données locales et des stratégies des acteurs publics et privés locaux.Une première étape consistera à montrer la diversité des entreprises et de leurs demandes / besoins en foncier et immobilier et à observer comment cette demande foncière et immobilière intègre ou pas les pré-occupations des collectivités locales, en termes d’impacts écologiques, d’acceptabilité.Une deuxième étape analysera comment les territoires cherchent à gérer la relocalisation des activités productives, comment ils appréhendent et intègrent la demande foncière et immobilière des entreprises, et quelles sont leurs stratégies et les dispositifs de gouvernance mis en œuvre. Enfin une troisième étape se focalisera sur les indicateurs de la charge foncière admissible et du coût d’occupation pour les entreprises, et sur leur construction. Outre la mobilisation des données DV3F et leur exploitation, la démarche par questionnaires s’attachera aux entreprises, celle par entretiens aux acteurs publics et privés (entreprises, promoteurs, investisseurs).
Le partenariat engagé avec deux territoires ayant la même préoccupation mais des enjeux économiques et territoriaux totalement différents – un territoire métropolitain (l’Ile-de-France) et un territoire de ville moyenne (l’agglomération de Valence – Romans dans la Drôme) est une opportunité de travailler la notion de charge foncière en fonction des interactions entre acteurs du territoire.