La gestion des grands ensembles aux statuts d’occupation mixtes : l’expérience des “mixed- tenure housing estates” à Londres : quels enseignements pour les copropriétés mixtes en France ?

Hypothèses de recherche

Ce projet de recherche propose une analyse des modes de gestion et de gouvernance des ensembles résidentiels mixtes, c’est-à-dire composés à la fois de logements sociaux et de logements privés. À partir de l’étude des « mixed-tenure housing estates » britanniques, il vise à éclairer les dynamiques à l’oeuvre dans les copropriétés mixtes françaises, notamment les difficultés organisationnelles, juridiques et sociales engendrées par la coexistence de statuts d’occupation hétérogènes.

Le projet s’appuie sur un constat central énoncé dans l’appel à projet : malgré un apprentissage collectif croissant autour des enjeux de gouvernance des copropriétés, les modes d’action publique peinent encore à se renouveler. En France, la multiplication des copropriétés mixtes résulte à la fois de la vente de logements sociaux, de l’achat de lots par des organismes d’HLM dans des copropriétés en difficulté et du recours au dispositif de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ces évolutions, encouragées par les pouvoirs publics, traduisent une double injonction : construire du logement social tout en favorisant la mixité. Elles produisent cependant une complexité structurelle touchant la gestion des immeubles, la répartition des charges et la participation des habitants à la vie collective, alors même que les effets concrets de cette mixité demeurent encore largement méconnus, en France comme à l’étranger.

L’hypothèse centrale de la recherche est que la mixité des statuts, en combinant des logiques juridiques et économiques divergentes, complique la gouvernance collective de ces ensembles immobiliers. L’étude du cas britannique, marqué par plus de quarante ans d’application du programme Right to Buy, offre l’opportunité d’observer sur le long terme les effets de cette complexité dans un contexte de retrait progressif de l’État. L’analyse cherchera à comprendre comment les cadres juridiques et organisationnels façonnent la gouvernance quotidienne, les formes d’engagement ou de désengagement des habitants et les modalités de régulation mises en oeuvre par les acteurs institutionnels. Elle interrogera également la capacité des gestionnaires, bailleurs sociaux et “copropriétaires” à articuler des normes juridiques et des pratiques professionnelles issues de registres distincts.

Méthodologie

Le projet fait suite à une pré-enquête exploratoire conduite à Londres en 2023, sur deux grands ensembles contrastés : l’un situé à Islington, où le freeholder est un council, et l’autre à Stamford Hills, administré par une housing association.

La recherche comprendra quatre volets articulés :

• La poursuite des entretiens avec des experts et praticiens
• La collecte et l’analyse de données de cadrage sur les mixed-tenure estates et la documentation juridique
• Une enquête qualitative auprès des bailleurs sociaux et des structures de gestion – publiques, privées ou associatives
• Enfin, une enquête ethnographique approfondie au sein des deux ensembles retenus, consistant dans la réalisation d’une quinzaine d’entretiens auprès de résidents dans chacun de ces ensembles et dans l’observation de réunions des propriétaires et habitants.

Cette recherche a pour ambition de mieux comprendre les effets à long terme de la mixité de statuts sur la gouvernance, la dégradation et les formes d’engagement résidentiel dans les ensembles collectifs. En confrontant les expériences britanniques et françaises, elle permettra d’identifier les ressorts communs et les spécificités propres à chaque contexte national, notamment en ce qui concerne la régulation juridique, la gestion des charges et la participation des habitants. L’étude mettra en évidence la manière dont la coexistence de statuts hétérogènes transforme la gouvernance quotidienne, modifie les rapports de confiance entre gestionnaires, bailleurs sociaux et résidents, et influe sur les logiques d’entretien et de valorisation du patrimoine collectif.